你知道吗？PPP的土地资源补偿模式

根据现行法律法规，及已有PPP项目经验，本文总结两种PPP项目土地资源补偿模式，分别为：土地一二级联动开发和土地综合开发。

(一)土地一二级联动开发

土地一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的片区、园区开发企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

一二级联动开发对于企业 而言：

(1)节约成本。由于土地成本可控，可以节省开发建设成本，据统计，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多;

(2)熟悉项目状况。从事一级开发的开发企业比其他企业更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。

对于政府而言：

(1)解决一 级开发资金不足的问题;

(2)不会出现土地供应不出去的情况。

针对一级土地开发及园区开发PPP项目，可以通过招拍挂程序实现一二级联动开发，具体操作如在招拍挂文件中为企业量身定做设置一些苛刻条件、通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式增加中标难度，以及在地块内预先建设规划技术指标条件所要求的辅助设施、配套设施等;一二级联动开发可以通过一些方式实现，但应该看到会存在一些法律风险：不正当竞争嫌疑、串标嫌疑、联合体投标权利义务难以界定等风险。

(二)土地综合开发

《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》(国发[2013]33号文)及《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发〔2014〕37号)都强调要盘活铁路用地资源，鼓励新建铁路站场实施土地综合开发利用。

33号文强调：“支持铁路车站及线路用地综合开发。创新节地技术，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发。符合划拨用地目录的建设用地使用权可继续划拨;开发利用授权经营土地需要改变土地用途或向中国铁路总公司以外的单位、个人转让的，应当依法办理出让手续。地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。”

37号文针对土地综合开发，提出了详细措施：

1、盘活现有铁路用地

以现有铁路站场及周边地区相关规划为依据，支持铁路运输企业利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得的划拨用地进行综合开发，可分层设立建设用地使用权，提高利用水平。

2、鼓励新建铁路站场实施土地综合开发

明确土地综合开发项目与对应铁路站场、线路工程要一体规划、联动供应、立体开发、统筹建设，要合理确定综合开发用地边界。

3、完善土地综合开发的配套政策

编制土地综合开发相关规划，完善综合开发用地的供应模式，并对综合开发用地指标予以计划单列，完善相关工程的建设标准规范。

4、加强土地综合开发的监管和协调

统一联建的综合开发用地要向国土资源部进行备案，要与国土资源部门签订土地综合开发利用协议，相关政府部门要加强建设管理。

通过33号文和37号文，可以发现几大亮点：

1、政府对企业参与土地增值收益开始让渡

铁路运输企业依法取得的划拨用地因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》，以及分层设立的建设用地使用权，可依法采取协议方式办理用地手续。通过土地协议出让方式企业可以适当获取土地增值收益。

2、土地增值收益得到增加

利用铁路用地进行地上、地下空间开发，在符合规划的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分层设立建设用地使用权。分层设立土地使用权提高了土地容积率，增加了土地增值收益。

3、整体出让，捆绑招标

新建铁路项目未确定投资主体的，可在项目招标时，将土地综合开发权一并招标。

4、整体出让，可设招标壁垒

新建铁路项目已确定投资主体但未确定土地综合开发权的，综合开发用地采用招标拍卖挂牌方式供应，并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。

土地综合利用开发实质是：建立了铁路等基础设施建设获得土地资源补偿的机制、探索了轨道交通导向型土地综合开发模式、调整了土地增值收益在国家和投资主体之间分配。(转自金融郝升，原标题《》

原标题：PPP：土地资源补偿模式